Rômulo Soares

Corretor de Imóveis, Administrador de Empresas, Advogado e Jornalista. Pós Graduado em Direto e Processo do Trabalho pela Gama Filho-RJ e Direito Difuso, Coletivo e Ministério Público pela FESMIP-PB. Atualmente Presidente do CRECI-PB.


Será que a “cláusula de tolerância” é mesmo legal ?

O sonho da ter a casa própria ainda não se tornou realidade para milhões de brasileiros, dentre os quais, milhares de paraibanos, mesmo com o impulso dado pelo programa “Minha Casa, Minha Vida”, quando o mesmo foi criado em 2009. A Paraíba foi contemplada com milhares de casas e apartamentos. O Complexo Habitacional Aluízio Campos, em Campina Grande, com mais de 4 mil residências, (que ainda não foram entregues) é uma realidade.

No entanto, o contingente de pessoas que pagam aluguéis ainda é muito elevado, assim como elevado é o número de pessoas pobres que moram em favelas, enfrentando os perigos da violência proporcionada por gangues e milícias, principalmente em grandes cidades como o Rio de Janeiro, São Paulo e até mesmo cidades menores como João Pessoa.

A verdade é que milhões de pessoas ainda aguardam a oportunidade de se livrar do aluguel, em todo o País. A um bom observador, dá para perceber o brilho nos olhos de pessoas que visitam estandes de vendas de imobiliárias que anunciam condições até certo ponto facilitadas na venda de imóveis.

Entretanto, a falta de dinheiro e as incertezas da economia frustram o sonho de qualquer pai de família que pensa em adquirir a casa própria, um lugar decente para criar os filhos e viver com dignidade. Muitas pessoas chegam a economizar real por real, centavo por centavo para comprar seu próprio teto sem depender das políticas governamentais. Porém, acabam esbarrando numa expressão chamada “cláusula de tolerância”.

Mas o que é isso? A “cláusula de tolerância” é nada mais, nada menos, que um período de 36 meses, que começa na contagem do prazo de tolerância de 180 dias úteis para entrega do imóvel adquirido. Essa cláusula de tolerância ocorre, geralmente, quando o cliente compra o imóvel em construção, na planta ou em construção. Ela acontece quando o comprador percebe que o construtor não cumpre o que prevê o contrato em relação ao prazo da entrega do imóvel. E o que parecia um sonho quase realizado, se torna um pesadelo. O tempo vai passando e o construtor não faz a entrega do imóvel.

O comprador entra numa fase de incertezas, acha que foi enganado, que perdeu seu dinheiro e por aí vai. Nada mais normal, já que ele não foi informado que o prazo de entrega poderia ser prorrogado depois do prazo máximo para a entrega do imóvel, sem qualquer penalidade para o construtor e ainda tem que pagar o aluguel do local onde mora e continuar pagando as parcelas do financiamento do imóvel não recebido. Por isso, é importante que o comprador do imóvel seja informado sobre tal possibilidade, entes de colocar sua assinatura final no contrato.

“Deixa ver se eu entendi: se eles atrasam, não há nada que eu possa fazer, mas se eu atraso, arcarei com todas as penalidades previstas no contrato?”, alguém perguntou indignado. E mais indignado ficou depois da resposta de advogados sobre a cláusula de tolerância, após com base no entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Para o STJ, a cláusula de tolerância é legal.

No entanto, em 12 de setembro de 2017, em outro recurso especial, relatado pelo o ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, da Terceira Turma do STJ, recorreu ao artigo 122 do Código Civil. Segundo o ministro, o dispositivo veda cláusulas ou condições consideradas puramente potestativas, entendidas estas como aquelas que se sujeitam ao exclusivo arbítrio de uma das partes, no caso, a cláusula de tolerância.

Para juristas como Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery, eventuais atrasos por parte de fornecedores do ramo da construção civil configuram parte do risco do empreendimento, que não pode ser suportado pelo adquirente.

É plenamente condenável e de má-fé o comportamento do construtor que somente depois do prazo previsto para a entrega, tenta apresentar aos compradores uma justificativa para o atraso sob a alegação de motivo de força maior, não comunicada com antecedência aos compradores. Isso se constitui em abuso de direito, “embora o fato de existir previsão legal para a referida cláusula, recentemente introduzida em nosso sistema pela lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, não afasta a necessidade de interpretação da mesma de modo sistemático, especialmente com as disposições que consagram a proteção contratual dos consumidores, destacando-se em especial o disposto no art. 30 (vinculação à oferta) e art. 31 do CDC (informação clara, precisa e ostensiva sobre prazos)”, bem lembra Marcos na referida análise.

O tema é complexo e requer um debate mais aprofundado na sociedade brasileira que patina em crises e mais crises, com poucas possibilidades de crescimento econômico e com dificuldades de atender aos anseios mais básicos da população: o direito à vida com dignidade. Neste cenário que vivenciamos há décadas, o Judiciário precisa agir em defesa da grande maioria da população, principalmente daquelas pessoas que sonham em, um dia, viver com tranquilidade debaixo do seu próprio teto.

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