Rômulo Soares

Corretor de Imóveis, Administrador de Empresas, Advogado e Jornalista. Pós Graduado em Direto e Processo do Trabalho pela Gama Filho-RJ e Direito Difuso, Coletivo e Ministério Público pela FESMIP-PB. Atualmente Presidente do CRECI-PB.


Outorga onerosa e os limites para construir

O direito de propriedade faculta à seu titular o uso, o gozo e a disposição da coisa. Logo, o direito de construir é decorrência lógica do direito de propriedade do solo. O direito de propriedade está ligado ao dever de cumprimento de uma função social, é natural que o direito de construir encontre limitações.

O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, desde que observados os direitos de vizinhança e os regulamentos administrativos. As restrições de vizinhança são normas de direito privado que visam resguardar o próprio direito de propriedade do solo, especialmente o uso e o gozo, seguro, saudável e sossegado dos que o habitam. As limitações administrativas são normas de direito público, editadas em nome da ordem pública e em benefício de toda a coletividade.

Dentro das limitações administrativas ao direito de construir, encontramos a regulamentação do uso e ocupação do solo urbano, que por sua vez, tem enorme importância, pois está ligada à funcionalidade das cidades. A ordenação do uso e ocupação do solo urbano é de competência legislativa privativa dos Municípios, exercida tanto no Plano Diretor quanto em leis edilícias que o complementam.

O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) elencou a chamada outorga onerosa do direito de construir como um dos instrumentos de política urbana. Com efeito, o art. 4º, inciso V, alínea “n”, do referido diploma legal, estabelece o instituto em comento como um instrumento jurídico/político de desenvolvimento da política urbana das cidades brasileiras.

Nos artigos 28 a 31 do Estatuto da Cidade, a outorga onerosa do direito de construir foi finalmente disciplinada em âmbito federal. Dispõem os arts. 28 e 29, verbis:

Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

O Plano Diretor municipal deve estabelecer, como forma de política urbana, o coeficiente de aproveitamento básico para as regiões que compõem a cidade. Esse coeficiente pode ser único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas, como ocorre na maioria das grandes cidades. Isto decorre da falta de uniformidade na infraestrutura apresentada por essas áreas, sendo necessário, pois, que o Plano Diretor leve em consideração fatores como, por exemplo, a existência de redes de esgoto, de iluminação pública e de escoamento das águas pluviais, na hora de estabelecer o índice construtivo máximo para cada uma delas.

A outorga onerosa do direito de construir ou de alteração do solo, nesse contexto, apresenta-se como instrumento jurídico, através do qual o Poder Público autoriza o proprietário ou interessado a construir acima do coeficiente básico de aproveitamento estabelecido para a região em que está situado o imóvel, mediante o pagamento de uma contraprestação.

Na implantação da outorga onerosa pelos municípios os limites máximos dos coeficientes deverão ser fixados de forma integrada com as premissas do Plano Diretor. O teto máximo para a criação de solo em cada área da cidade deverá ser fixado tendo em vista a relação de proporcionalidade entre a infraestrutura urbana existente e o adensamento prospectado, na respectiva área.


Assista na íntegra o programa Tambaú Imóveis do último sábado (23) que esclareceu todos os requisitos da “Nova Previdência” com os Advogados, Zé Antônio e Pedro Igo.

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Outorga onerosa e os limites para construir

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