Os impactos do Covid-19 na cadeia produtiva da construção civil e do mercado imobiliário

O Brasil, que foi o primeiro país da América do Sul a ter um caso confirmado do novo coronavírus, já contabiliza até esta segunda-feira(23) 1.604 casos confirmados e se encontra em estado de calamidade pública decretado pelo governo federal, que criou ainda Medida Provisória, que permite a suspensão de trabalho por quatro meses, período estimado de controle e erradicação da pandemia.

Dentre os diversos setores da economia atingidos, um dos mais prejudicados é a cadeia produtiva da construção civil e do mercado imobiliário, que nos últimos meses vinha apresentando sinais de recuperação, sobretudo através do retorno da liberação de recursos pela Caixa Econômica Federal, destinados ao programa social Minha Casa Minha Vida.

Os impactos negativos no setor se darão, num primeiro momento, com a paralisação e consequente atraso nas obras, antecipação de férias coletivas, suspensão de contrato de trabalho, desequilíbrio econômico-financeiro e desaquecimento da economia.

Pela nossa legislação pátria (Código Civil, art. 393), a referida pandemia pode ser classificada como um evento de caso fortuito ou força maior dentre aquelas hipóteses que impedem a consecução da obrigação outrora assumida.

Assim, a força maior constitui-se naquele fato de terceiro, que criou, para a inexecução da obrigação, um obstáculo, que a boa vontade do devedor não pode vencer. Não é, porém, a imprevisibilidade que deve, principalmente, caracterizar o caso fortuito, e, sim, a inevitabilidade. E, porque a força maior também é inevitável, juridicamente se assimilam estas duas causas de irresponsabilidade.

Essa situação fica ainda mais comprovada, quando determinadas, por exemplo, ações como restrição de circulação (isolamento social). A nosso ver, resta configurado o caso fortuito ou de força maior, dimensionado pela gravidade e seriedade com que a pandemia está sendo tratada no mundo inteiro, inclusive motivando decisões drásticas de diversos governos, tais como o da Paraíba.

No caso dos contratos de construção, é muito comum que as situações de caso fortuito e força maior sejam tratadas expressamente em cláusulas específicas que regram a aplicação e as consequências. Assim, os atrasos, ou até mesmo paralisação, de obras decorrentes de eventos relacionados ao novo coronavirus configurarão caso fortuito e força maior, ainda que não haja previsão contratual expressa.

Outro setor, o da incorporação imobiliária também será afetado, seja devido a possíveis atrasos nas obras, seja devido à crise econômica decorrente da pandemia. É provável que as incorporadoras também utilizem o conceito de caso fortuito ou força maior para evitar a aplicação de multas devidas aos adquirentes em caso de atraso na entrega da unidade autônoma futura ao adquirente.

Embora a lei já estabeleça uma tolerância de 180 dias, é possível que os tribunais aceitem eventual prorrogação do prazo de tolerância em função da pandemia do Covid-19 e, inclusive, das medidas que os governos adotarão no sentido de buscar a redução do contágio.

Pelo lado do promissário comprador, pode vir a ocorrer eventual pretensão de rescindir compromissos de compra e venda relativos à aquisição de futura unidade autônoma embasada na ocorrência de caso fortuito ou força maior, desde que efetivamente comprovado que tal evento foi crucial para a impossibilidade de prosseguir na aquisição – muito embora eventual desemprego por conta da pandemia não possa ser, por si só, considerado um evento inevitável e imprevisível a justificar a aplicação da regra de exceção, ainda mais quando se espera que o promissário comprador diligente deva ter poupança adequada para tanto ou pelo menos se resguardar via contratação de seguro.

Porém, tal pretensão será de difícil comprovação e aplicação se a finalidade do promissário comprador for de se eximir das penalidades pelo distrato do compromisso de venda e compra (sendo certo, porém, que pela Lei nº 13.786/2018 (“Lei do Distrato”), ele continuará podendo servir-se do seu direito de resilição unilateral, desde que suporte as respectivas punições compensatórias – multa entre 25% ou 50% conforme haja ou não patrimônio de afetação).


Assista o Tambaú Imóveis do último sábado (14) que recebeu os Advogados Especialistas no Direito Empresarial e do Consumidor, Vladimir Miná e Leandro Carvalho para debater sobre contratos comerciais e de consumo.

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