Rômulo Soares

Corretor de Imóveis, Administrador de Empresas, Advogado e Jornalista. Pós Graduado em Direto e Processo do Trabalho pela Gama Filho-RJ e Direito Difuso, Coletivo e Ministério Público pela FESMIP-PB. Atualmente Presidente do CRECI-PB.


Lei do Distrato Imobiliário não vale para contratos celebrados antes de 2019

Você sabe o que é juro de mora? É uma espécie de punição a devedores que não pagam as contas em dia. Mas por que estou tratando deste assunto? Por causa de uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em favor do setor imobiliário brasileiro, que, recentemente, entendeu o seguinte: A aplicação de juros de mora deve valer a partir do momento em que houver trânsito em julgado de sentenças resultantes de ações judiciais que tratam de quebra de contrato de compra e venda de imóveis, por parte do comprador, antes da entrada em vigência da lei do distrato.

A Lei do Distrato Imobiliário é a de nº 13.786, publicada dia 27 de dezembro de 2018. Ela foi aprovada pelo Congresso Nacional e sancionada pelo presidente da República com a finalidade de ser o marco legal para os contratos de compra de casas, apartamentos e escritórios “na planta”, a partir deste ano de 2019.

Ou seja: dia 27 de dezembro próximo, a Lei do Distrato Imobiliário completará um ano. E os contratos firmados antes dela não podem ter validade. Mas houve um problema: Em março, o assunto chegou ao STJ depois que o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) se posicionou contra um grupo de construtoras, ao julgar recursos de demandas repetitivas de compradores de imóveis que tratavam de penalidades por atraso na entrega de compradores que se sentiram prejudicados.

As pessoas que entraram na justiça contra as construtoras queriam a aplicação da lei reatroativamente, por se acharem prejudicadas, o que foi negado pelo então relator da ação no STJ, o ministro Luis Felipe Salomão. Ele entendeu o seguinte: “Penso que não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei 13.786/18 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal”.

Para justificar sua declaração, o relator recorreu a exemplos da 3ª e da 4ª Turmas do STJ, mostrando que, pela irretroatividade da lei, não é possível mudar o entendimento da Jurisprudência em processos pendentes de julgamento, mesmo com a mudança posterior normativa. Isso signidfica que não se pode usar a Lei do Distrato Imobiliário para ações movidas na Justiça antes da entrada em vigência da referida lei.

Com a finalidade de tornar pacífico o entendimento do próprio STJ, o ministro Moura Ribeiro chegou a propor mudança jurisprudencial na Corte e fixou o início da contagem da aplicação dos juros de mora a partir da citação. Neste caso, a proposta do ministro se deu porque um grupo de construtoras entrou com recurso especial no próprio Tribunal contestando a decisão que não teve a concordância da ministra Isabel Galotti e de outros ministros.

Segundo ela, o Código Civil, no seu artigo 326, mostra que, se não há omissão por parte do devedor (Construtora ou Imobiliária), não se deve aplicar o juro de mora incorporado na indenização ao comprador do imóvel. Diante do impasse, chegou-se a um consenso que modificou, em parte, o entendimento da Corte e contempla as duas partes: em contratos assinados antes ou depois da vigência da Lei do Distrato Imobiliário, em caso de desistência do comprador, os valores terão que ser devolvidos com juros de mora e correção monetária a partir do pagamento de cada parcela, de contratos assinados antes da vigência da Lei do Distrato, bem como para as ações em que o comprador pede a revisão ou a nulidade de cláusula penal em função da discordância do valor da multa estipulada pela construtora para casos de desistência.

De acordo com a jurisprudência do STF e do STJ, os contratos devem se submeter ao ordenamento jurídico vigente quando da celebração do negócio jurídico, não cabendo, sob pena de malferimento ao ato jurídico perfeito, a aplicação de norma superveniente à pactuação, mesmo que para efeitos futuros.

Lei do Distrato Imobiliário não vale para contratos celebrados antes de 2019

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