Rômulo Soares

Corretor de Imóveis, Administrador de Empresas, Advogado e Jornalista. Pós Graduado em Direto e Processo do Trabalho pela Gama Filho-RJ e Direito Difuso, Coletivo e Ministério Público pela FESMIP-PB. Atualmente Presidente do CRECI-PB.


Lei do distrato deve ser observada nos contratos de incorporação

No final do ano passado, nasceu a Lei do Distrato (Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018). A Lei trata de inúmeros aspectos envolvendo a resolução e a resilição de contratos de alienação de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou de loteamento. Conhecida como Lei do Distrato dos Contratos de Incorporação, a recente Lei modificou as principais Leis que tratavam dos contratos imobiliários (leis nº 4.591/64 e 6.766 /79).

Embora o objeto da Lei seja a alienação de imóveis “na planta”, ela também deve ser aplicada, por analogia, para vendas de imóveis já construídos quando o adquirente puder ser considerado consumidor. Igualmente, malgrado a lei só trate de contratos de compra e venda e de seus desdobramentos (promessas e cessões), ela também deve ser estendida, por analogia, mutatis mutandi, a outras espécies contratuais envolvendo transferência de imóvel, como o contrato de permuta.

Embora os efeitos jurídicos da falta de informações no quadro-resumo de que tratam o artigo 35-A da Lei nº 4.591/64 e o artigo 26-A da Lei nº 6.766/76 sejam cosméticos, a ausência de anuência específica junto à cláusula relativa ao desfazimento contratual acarreta nulidade dessa cláusula.

A nova Lei estipula a pena convencional (multa contratual) de 25% da quantia paga quando a resolução do contrato se der por desistência ou culpa do adquirente. Este percentual poderá ser elevado a 50% quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, após a dedução da corretagem, a fim de assegurar o término da obra no caso de falência da construtora.

Outra alteração trazida pela Lei do Distrato é a determinação do prazo máximo de 180 dias de atraso na entrega da obra, sem multa ou motivo de rescisão contratual, caso exista cláusula acordada entre as partes. Após o transcurso deste prazo, ficaria à critério do adquirente a rescisão contratual, garantindo-se o recebimento de todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato.

De outro lado, caso o adquirente opte pela continuidade mesmo com atraso na entrega do imóvel, lhe será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora para cada mês ultrapassado do prazo de entrega da obra.

A multa moratória pelo atraso no pagamento das prestações pelo adquirente a nova Lei nada mudou. Segue a multa moratória no patamar pactuado pelas partes, limitado, porém, a 2% caso o adquirente seja consumidor (artigo 52, parágrafo 1º, do CDC).

A Lei do Distrato entrou em vigor há um ano, visando melhorar o cenário de incertezas existentes na cadeia produtiva da construção civil e do mercado imobiliário, todavia, não obstante as novas regras trazidas servirem para os contratos celebrados a partir da existência da Lei, as discussões judiciais tendem a continuar conferindo a análise de cada caso concreto e a palavra final ao Poder Judiciário.


Assista na íntegra o programa Tambaú Imóveis do último sábado (23) que esclareceu todos os requisitos da “Nova Previdência” com os Advogados, Zé Antônio e Pedro Igo.

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