Rômulo Soares

Corretor de Imóveis, Administrador de Empresas, Advogado e Jornalista. Pós Graduado em Direto e Processo do Trabalho pela Gama Filho-RJ e Direito Difuso, Coletivo e Ministério Público pela FESMIP-PB. Atualmente Presidente do CRECI-PB.


Hipoteca reversa: dará certo no Brasil?

Um novo tipo de negócio comum nos Estados Unidos e na Europa começa a ser debatido e se espalha pelo Brasil, tendo em vista o aumento da população idosa (com 60 anos ou mais). Trata-se da “hipoteca reversa”. É um tipo de transação financeira que assegura ao idoso o recebimento de numerários em troca da concessão do imóvel próprio em que ele vive e viverá até morrer.

Como a morte é a única certeza da vida e muitas pessoas estão vivendo mais em todo o mundo, em função da melhoria na expectativa de vida, a “hipoteca reversa”, surge como segurança financeira para o idoso e como uma oportunidade de ganhar dinheiro para a instituição financeira que entrar no negócio.

Em outras palavras, o idoso possuidor de um imóvel começa a se desfazer do mesmo ainda em vida, recebendo de um banco, por exemplo, uma espécie de aluguel para morar na sua própria casa. E quem paga o aluguel não é ninguém da família, mas alguém estranho (o banco) que herdará o imóvel depois da morte do dono inicial. É a forma que o falecido terá para pagar pelo que recebeu do banco em vida.

O banco que entrar no negócio será o devedor, possuidor indireto e dono do imóvel. Já o idoso que tomou o empréstimo “fica como possuidor direto do imóvel até a sua morte”, conforme esclarece o desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que é doutor e mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá.

Ele diz: “Aplicam-se, no caso, todas as características da hipoteca com a peculiaridade de que a satisfação do crédito se dará após o momento da morte do devedor, ou mesmo da alienação voluntária ou forçada, do bem onerado. Com a morte, faz-se um acerto de contas da importância que o credor emprestou e o valor do imóvel afetado ao cumprimento da obrigação”.

A hipoteca reversa é exatamente o oposto da hipoteca clássica, que facilita a compra de um imóvel para moradia, por meio de financiamento e imóvel, à medida que vai sendo pago, vai se incorporando ao patrimônio livre de quem o comprou.

O desembargador carioca sustenta que essa modalidade de hipoteca reversa, “ainda é atípica no Brasil” e que os recursos, se entregues ao devedor, se não forem pagos levarão à perda futura do imóvel, que não atingirá a esfera jurídica do devedor, mas dos seus pretensos herdeiros, que, como sabido, possuem sobre a herança apenas a expectativa de direito”.

Mas para que a hipoteca reversa possa ser incorporada à realidade brasileira, necessária se faz a aprovação de uma lei federal, para evitar insegurança jurídica, sem a qual, o empreendimento será desmotivado e não poderá ser implantado. No entanto, o Brasil não está parado em relação ao assunto.

Tramita no Congresso Nacional um Projeto de Lei do Senado que pode dispor sobre a hipoteca reversa de coisa imóvel. O projeto é de autoria do senador Paulo Bauer e cria o novo instituto da alienação fiduciária em garantia reversa.

O projeto altera lei da alienação fiduciária de imóveis e prescreve que a hipoteca reversa regulada pela lei é o negócio jurídico pelo qual o credor hipotecário reverso, com o escopo de garantia, contrata a transferência do devedor hipotecário reverso da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Para que seja feito um contrato de hipoteca reversa, o credor hipotecário deve ser pessoa com idade igual ou superior a 60 anos. Morto o credor hipotecário com 60, 70, 80 ou 90 anos, comprovado por atestado de óbito, configura o termo final para a reposição do empréstimo ou do crédito da hipoteca reversa. Mas os herdeiros não estarão de um todo fora da disputa pela manutenção do imóvel na família. Se o idoso morrer após até cinco anos da celebração do contrato, o imóvel volta para os herdeiros, mas eles, também herdarão as dívidas contraídas pelo autor da herança.

Por enquanto, o Brasil está apenas engatinhando na modalidade hipoteca reversa de coisa imóvel. Mas um passo já foi dado e depende do plenário do Senador Federal. O projeto é polêmico e suscitará um debate mais aprofundado na sociedade brasileira, que não está preparada como a norte-americana para esse tipo de investimento.

Hipoteca reversa: dará certo no Brasil?

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